신규 아파트 공급이 줄어들고 있다
전셋값 상승 원인 중 가장 직접적인 것은 신규 아파트 공급 감소입니다. 2023년과 2024년에 비해 2025년에 들어서 서울의 신규 입주 물량이 눈에 띄게 줄어들었거든요. 아파트가 덜 지어지면 전세로 나올 수 있는 물량도 당연히 줄어듭니다. 수요는 그대로인데 공급만 줄면 자동으로 가격은 오르게 되는 경제 원리 말입니다.
공급 부족은 단순히 올해의 문제가 아니라 좀 더 구조적인 상황입니다. 도시 재개발 같은 대규모 프로젝트도 예전보다 진행이 더뎌지고 있고, 기존 정책상 제약도 많기 때문이에요.
임대차 2법이 전세 시장을 바꿨다
2020년 7월부터 시행된 임대차 2법(계약갱신청구권과 전월세상한제)도 전셋값 상승 원인으로 꼽힙니다. 계약갱신청구권은 세입자가 임대차 계약 종료 후 재계약을 요청할 수 있는 권리인데, 임대인 입장에서는 부담입니다. 전월세상한제는 월세 인상 폭을 제한하는 것이고요.
임대인들 입장에서 보면, 전세보다는 월세를 택하거나 아니면 아예 전세를 놓지 않으려는 경향이 생기게 됩니다. 세입자 권리가 강화되면서 집주인의 유인이 감소한 것이죠. 이것이 시간이 지나면서 전세 매물의 절대적인 부족으로 이어졌습니다.
전세 매물이 사라지는 악순환
매물이 없으니까 당연히 경쟁이 심해집니다. 전세를 구하려는 사람들이 많은데 건물주가 내놓는 집이 적으니, 조금 비싼 가격을 제시해도 계약이 성사됩니다. 이렇게 한두 건씩 높은 가격으로 거래되면, 그게 시장의 새로운 기준이 되는 거예요. 전셋값 상승 원인이 악순환의 고리처럼 작동하는 것입니다.
부동산 중개 업계에서도 “전세가 정말 구하기 어렵다”는 얘기가 나올 정도입니다. 같은 지역의 같은 아파트도 몇 달 차이로 상당히 다른 가격에 거래되고 있어요.
서울은 거주 수요가 높을 수밖에 없다
서울 아파트는 누구나 살고 싶어하는 곳입니다. 일자리 기회, 교육 환경, 생활 편의성 면에서 다른 도시와 비교가 안 되거든요. 이런 높은 거주 수요가 전셋값 상승을 계속 밀어붙이는 요인입니다.
흥미롭게도, 강북권의 전셋값도 올해 10년 만에 최고치를 기록했습니다. 광진구, 성북구, 도봉구 일대의 상승세가 특히 두드러졌다는 게 전문가들의 분석이에요. 강남권만의 문제가 아니라 서울 전역으로 확산되고 있다는 뜻입니다. 실제로 서울에서 인구가 순유출되는 현상까지 나타났는데, 통계청은 전셋값 상승이 이 현상에 영향을 미쳤을 것으로 분석했습니다.
양도세 정책, 의도와 달리 전세 상승을 부른다
정부는 양도세 중과를 통해 집값 안정화를 시도했습니다. 투기를 줄이고 매매가를 낮추려는 의도였죠. 그런데 역설적이게도 전셋값은 계속 올랐습니다. 양도세 부담이 커지니 집주인들이 급하게 팔려고 나오면서 매매가는 떨어졌지만, 그렇다고 해서 전세를 놓는 집주인들이 많아진 건 아니었거든요.
오히려 세금 부담을 피하기 위해 집을 보유하는 집주인들이 늘었고, 이미 위축된 전세 시장은 더욱 공급이 줄어들었습니다. 전셋값 상승 원인이 정책의 부작용에서 비롯되는 악순환 구조라는 점이 문제입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전셋값이 계속 오르면 월세로 바뀔까요?
네, 그럴 가능성이 상당합니다. 임대인 입장에서 전세보다 월세가 더 유리하고 위험도 낮으니까요. 이미 그런 추세가 나타나고 있습니다. 전세는 집값이 떨어지면 임대인이 손실을 보지만, 월세는 상대적으로 그 위험을 크게 줄일 수 있거든요. 앞으로 전세 비율은 계속 줄고 월세 비율은 늘어날 것으로 전망됩니다. 이 경우 전셋값 상승은 지속되겠지만, 동시에 선택할 수 있는 전세 매물 자체는 더욱 사라질 수 있다는 뜻입니다.
Q. 언제쯤 전세 시장이 안정될까요?
신규 공급이 다시 늘어나거나, 경제 상황이 크게 변해야 합니다. 임대차 2법의 영향도 축적되어 있어서 단기간에 회복되기는 어려울 것 같습니다. 부동산 정책이 일관되게 유지되지 못하고 자주 바뀌는 것도 시장 불안정을 부채질하고 있어요. 당분간은 전셋값이 높은 수준에서 유지될 가능성이 높고, 구조적인 변화가 일어나야 본격적인 시장 안정을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.